지금 주택시장에, 우리가 그동안 겪어보지 못했던 새로운 종류의 변화가 닥쳐오고 있다. 우리의 주거생활은 저성장, 저출산 및 고령화, 월세시장 대두 등의 커다란 변화에 노출되어 있다.
부동산 시장은 항상 뜨거운 감자다. 부동산 정책을 펴는 정부는 물론이고, 올라가는 전세금에 내집마련을 고민하는 사람, 월세 부동산 투자자 등 항상 거의 모든 국민들이 예의 주시하는 시장이다.
지난 10년간 ‘부동산 대폭락’이 올 것이라는 어두운 예언이 우리 경제에 지속적으로 드리워져 있었다. 그러나 지금 되돌아보면 현실은 전혀 다르게 흘러왔다. 이제는 질문을 바꿀 때이다. “왜 부동산 대폭락은 일어나지 않았는가?”, “폭락론에 귀 기울였던 많은 이들이 간과한 것은 무엇인가?”, 그리고 “앞으로 주택시장의 대변화는 어떻게 시작될 것인가?”
부동산만큼 국가가 강력하게 관여하는 상품도 거의 없다. 부동산 시장의 향방이 경제에 미치는 영향이 매우 클 뿐만 아니라, 서민에게는 내집마련이라는 가정 경제에서 가장 큰 비중을 차지하는 자산이자 가장 든든한 버팀목이기 때문이다. 그렇다 보니 부동산 시장이야말로 정부정책의 가장 강력한 영향을 받는 시장이며, 정치와 떼려야 뗄 수 없는 시장이다.
또한 부동산을 다루는 문제에서는 반드시 이 시장에서 통용되는 ‘경제학적 원리’에 대한 이해가 필요하다. 이것이 바로 저자가 이 책을 통해 가장 하고 싶었던 말이기도 하다.
저자 하승주는 증권사, 국회의원 비서관, 청와대 출입기자, 경제부 기자 등으로 일하면서, 경제강의를 하고 경제 칼럼을 꾸준히 써온 경제통이며, 경제, 부동산 시장과 정부정책이 어떻게 맞물려 돌아가는지 현장에서 압축적으로 경험했다. 아울러 인기 정치 팟캐스트 ‘서영석의 더 비평’(‘하승주의 더비평’으로 바뀜)의 고정 출연자이자, ‘정치 신세계’의 최다 외부 출연자로서 정치와 경제에 대한 해박한 식견을 보여왔다.
부동산 시장이야말로 냉정한 시선이 필요하다. 『대한민국 부동산의 7가지 질문』은 지난 10여 년간의 폭락론을 비판하며, 대한민국 부동산 시장에 예리한 질문들을 던진다. 그리고 한국 주택시장의 가격이 어떻게 움직이는지, 어떤 요인들이 가장 큰 영향을 주는지를 살펴보고, 앞으로 주택시장의 변화가 어떻게 시작될 것인지를 점검함으로써 부동산 시장 참여자들이 현실적이고도 합리적인 판단을 할 수 있도록 돕는다.
1장은 [한국 부동산 시장이 왜 대폭락하지 않았는지]에 대해 알아본다. 우선 우리의 오해와는 달리, 지난 시기에 한국 부동산 시장이 대폭등을 하지 않았음을 각종 자료로 증명한다. 아울러 전 세계적인 부동산 광풍에서도 한국 부동산 시장이 대폭등/대폭락을 하지 않은 이유를 참여정부 등의 정책으로 설명한다. 정부정책이 부동산 시장에 미치는 강력한 영향과 그 상관관계에 대한 혜안을 얻을 수 있을 것이다..
2장 [부동산 대폭락이 온다면]은 지난 10년 동안의 부동산 대폭락론과 청산주의를 냉정한 시선으로 파헤친다. 부동산 대폭락론 주장자들은 부동산 대폭락이 반드시 올 것이라는 주장을 넘어, 대폭락이 오면 오히려 한국 사회의 온갖 부조리들이 모두 청산되는 좋은 기회가 될 것이라는 주장까지 한다. 하지만 부동산 대폭락이 온다면 최대 피해자는 가난한 사람들이다. 폭등이 나쁘다면 폭락도 나쁘다. 저자는 폭락론자들이 간과하고 있는 자료를 근거로 청산주의에 대해 통렬하게 비판한다.
3장 [한국 부동산, 무엇이 다른가?]는 한국 부동산 시장의 특성과 아울러 장기추이를 알아보고, 부동산 불패신화가 아직도 유효한지 점검한다.
4장 [한국 부동산 가격은 어떻게 결정되는가]는 부동산 가격에 영향을 미치는 수요와 공급 요인들을 살펴보고, 우리가 잘못 알고 있었기에 시장을 잘못 판단하는 원인이 되었던 부동산 지식을 점검한다. 아울러 한국 주택가격에 영향을 미치는 수많은 요인 중에서 가장 강력한 요인을 점검함으로써 부동산 투자자들이 올바른 판단을 하는 좋은 기준을 제시한다.
5장 [내집마련 꿈은 어떻게 이용되는가?]는 정치, 부동산 정책, 부동산 시장, 그리고 국가 경제가 어떻게 맞물려 돌아가는지를 보여준다. 미국 정치인들은 지난 시기에 공화당, 민주당을 막론하고, 국민들에게 표를 얻기 위해 자가보유율을 높이는 정책을 폈다. 이런 정책을 살펴보고 그것이 결국 경제에 어떤 파국을 가져왔는지를 설명한다. 아울러 한국 정치인과 국민들은 자가보유율 유혹에서 자유로운지를 점검한다.
6장 [전세가는 왜 이렇게 올랐나?]는 지난 시기에 전세가가 오른 이유를 분석하고, 앞으로 전세 시장의 향방을 알아본다.
7장 [부동산, 언제가 최고 타이밍인가?]는 한국의 임대시장의 특성 및 독일 등 다양한 국가의 임대시장을 점검한다. 그리고 주택시장의 거대한 변화가 어떻게 시작될 것인지를 알아보고, 주택의 구매 여부로 고민하는 실수요자들이 올바른 판단을 내릴 수 있는 자료와 논거를 제공한다.
하승주
저자 하승주는 연세대학교 법학과를 졸업하고 증권회사에서 근무하다가 외환위기를 겪었다. 증권영업은 적성에 맞지 않았지만, 배울 것은 많았던 직장생활이었다. 이때 공부했던 경제학이나 경영학으로 오랫동안 써먹을 수 있었다. 국회의원 비서관으로 일하면서 경제와 정부정책이 어떻게 맞물려 돌아가는지를 현장에서 압축적으로 배울 수 있었다. 이후 청와대 출입기자와 경제부 차장직을 맡아 일한 바 있으며, 현재는 경제강의와 경제 관련 글을 꾸준히 쓰고 있다. 팟캐스트 출연에 재미를 느껴서 ‘영독공, 영어, 독서, 공부합시다’(독서), ‘나는 친노다’(정치, 경제), ‘서영석의 더비평’(정치) 등에 고정출연해 왔으며, 최근에는 ‘하승주의 더비평’이라는 팟캐스트 프로그램을 단독 진행하고 있다.
머리말ㆍ대한민국 부동산 현실에 질문을 던지다
1장 왜 대폭락은 오지 않았나?
1. 대폭락은 없었다
2. 한국은 대폭등이 없었다
3. 정부정책이 달랐다
4. 정부정책을 보는 눈
[잠깐] 미·일의 전철을 밟지 않으려면
2장 부동산 대폭락이 온다면
1. 청산주의의 악령
2. 우리 옆의 대폭락 경험
3. 건설업종의 부진
4. 금융위기의 발생
5. 부의 재분배 악화
6. 대폭등·대폭락 예언, 무엇이 문제인가?
7. 한국 부동산이 대폭락한다면
3장 한국 부동산, 무엇이 다른가?
1. 한국 부동산의 독특한 특성
2. 필수재로서의 부동산-한국 부동산의 장기 추이
3. 자산재로서의 부동산-한계효용 체증의 법칙
4. 부동산 시장의 가격 메커니즘
5. 부동산 불패신화는 유효한가?
4장 한국 부동산 가격은 어떻게 결정되는가?
1. 부동산 가치를 가늠하는 두 가지 지표
2. 수요① - 인구 변화의 감춰진 이면
3. 수요② - 가구수 변화의 숨은 속살
4. 수요③ - 국민소득과 부동산 가격의 불편한 진실
5. 수요④ - 금리인상이 폭락 신호탄이 아닌 이유
6. 수요⑤ - 전세가율이 알려주는 시그널
7. 공급① - 정부 공급정책과 부동산 가격의 상관관계
8. 공급② - 부동산 공급을 보는 또 다른 눈
5장 내집마련 꿈은 어떻게 이용되는가?
1. 한국의 자가점유율
[잠깐] 주택보급률, 자가점유율, 자가보유율
2. 미국은 주택 자가보유율을 어떻게 높였나?
3. 자가보유율 확대 정책의 함정
4. 한국은 자가보유율 유혹에서 자유로운가?
[잠깐] 한국의 도시 재정비 방식
6장 전세가는 왜 이렇게 올랐나?
1. 한국에만 있는 독특한 전세제도
2. 전세가는 왜 계속 올랐을까?
3. 전세가는 앞으로도 계속 오를까?
7장 부동산, 언제가 최고 타이밍일까?
1. 집주인은 왜 깐깐한 노인들이 많을까?-한국 임대차 시장의 특수성
2. 독일 임대 시장의 시사점
3. 거대한 변화의 시작
4. 기업의 임대 시장 진출이 가져올 변화
5. 주택 구매의 리스크가 줄어들었다
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