다양한 관리 방법으로 당신의 건물 가치를 높여라!
수익률이 올라가야 건물가치 높아진다!
공실률 제로를 위한 임대관리, 시설관리, 건물관리의 비법 공개
임대인을 위한 운영 프로세스와 임대 원칙 제시
서울 도심은 물론, 신흥 상권으로 부상하는 서울 홍대 및 용산, 이태원 등지에서도 공실은 예외가 아니다. 오피스 사무실이 운집한 강남 테헤란로도 마찬가지이다.
서울 서촌·홍대 등 강북 주요상권에서는 임대료가 치솟으면서 영세 자영업자와 프랜차이즈 업체들도 주변부로 밀려나가는 ‘젠트리피케이션’ 현상이 나타나면서 건물의 공실이 나타나고 있다. 또한 건물의 노후화, 입지조건의 열악함 등 공실의 이유는 다양하게 분포하고 있다.
이 책은 당신의 건물이 공실이 될 수밖에 없는 요즘의 트랜드를 정리했다. 공실이 생기는 다양한 이유에 대해 알아보고, 건물관리의 현재와 미래를 알 수 있는 생생한 정보를 소개한다. 또한 공실률 제로를 위한 임대관리 A to Z, 시설관리 A to Z에 대해 설명한다. 그리고 유형별로 살펴본 건물관리 노하우, 건물의 부가가치를 높이는 방법, 절세를 통해 건물가치를 높이는 방법 등을 정리했다.
우리나라 역시 작년부터 건물 공실 문제가 각종 미디어에서 본격적으로 다뤄지기 시작했다. 서울 도심은 물론, 신흥 상권으로 부상하는 서울 홍대 및 용산, 이태원 등지에서도 공실은 예외가 아니다.
오피스 사무실이 운집한 곳이 강남 테헤란로이다. 최근 그곳에서 만난 한 빌딩의 관리인이 하소연을 한다. “현재 테헤란로 주변 오피스 건물 10개 중 4개는 공실률이 20~30퍼센트”라며 “2016년 새 빌딩이 작년보다 더 많이 들어서는데 사무실 채울 일이 걱정”이라며 울상을 지웠다.
공실의 이유는 다양하다. 서울 서촌·홍대 등 강북 주요상권에서는 임대료가 치솟으면서 영세 자영업자와 프랜차이즈 업체들도 주변부로 밀려나가는 ‘젠트리피케이션’ 현상이 나타나면서 건물의 공실이 나타나고 있다. 또한 건물의 노후화, 입지조건의 열악함 등 공실의 이유는 다양하게 분포하고 있다.
이러한 분위기에서 부동산 투자와 임대관리의 전문 분야를 쌓아온 필자는 공실률 제로에 도전할 수 있는 콘텐츠를 만들어 보기로 결심했다.
이 책은 당신의 건물이 공실이 될 수밖에 없는 요즘의 트랜드를 정리했다. 다양한 주제에서 왜 공실이 생기고, 건물관리의 현재와 미래를 생생하게 알 수 있는 정보를 정리해 보았다.
또한 공실률 제로를 위한 임대관리 AtoZ, 시설관리 AtoZ를 다뤘다. 이외에도 유형별로 살펴본 건물관리 노하우, 건물의 부가가치를 높이는 방법, 절세를 통해 건물가치를 높이는 방법 등을 다뤘다.
일본에서 나온 〈만약 고교야구의 여자 매니저가 드러커의 ‘매니지먼트’를 읽는다면〉이라는 다소 긴 제목의 소설이 있다. 주인공인 공립고교 야구부 매니저 미나미가 우연히 드러커 경영서 ‘매니지먼트’를 만나 드러커의 경영학으로 야구부를 단련시킨다. 미나미와 야구단은 일본 고시엔을 목표로 다양한 매니지먼트를 통해 발전을 이룬다는 내용인데 누적 판매부수 270만 부를 기록했다고 한다. 고교 야구단도 변화시키는 것이 매니지먼트의 힘이다. 임대관리, 시설관리에서도 이러한 매니지먼트가 필요하다.
부동산 매니지먼트는 부동산 자산을 금융자산처럼 적극적으로 관리(운용)하여 투자 수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 활동이다. 과거의 부동산관리는 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지?보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다. 반면 현재의 부동산관리, 즉 자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고서 보유기간 동안에 해당 부동산으로부터 최대의 운영수익을 창출하는데 초점을 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다.
─ 머리말 중에서
양철승
600여 회 이상의 부동산 전망 및 은퇴 설계 관련 세미나를 개최했다. 부동산 매매, 분양, 개발, 관리, 경매 등 5,000여 건 이상의 거래 및 컨설팅을 진행했다. 그 과정에서 많은 사람을 만났다. 사람들의 사연은 다양했다. 누군가는 살 집을 장만하기 위해, 누군가는 자산을 늘리기 위해, 누군가는 위기에서 벗어나기 위해 부동산에 도전했다. 그래서 각자 포트폴리오와 전략도 달랐다. 서로 다른 한 사람, 한 사람의 투자를 성공으로 이끌 때마다 큰 보람을 느꼈다. 그것이 이 일을 계속하게 만든 원동력이다. 앞으로도 부동산 닥터의 역할에 충실할 예정이다.
부동산가치투자 연구소의 대표이사이다. 경희대 행정대학원에서 부동산을 공부했고, 공인중개사, 건축기사, 공경매 자격증, 펀드?증권투자 자격증 등 다양한 관련 자격증을 보유하고 있다. KBS ‘여기는 라디오 정보센터입니다.’(부동산 동향담당), MBN 머니 ‘생생한 주식쇼 生쇼’(부동산 시황담당), RTN 부동산 TV ‘부동산 고민 무엇이든 물어보세요.’, ‘손에 잡히는 부동산’(정책, 지역담당)에 출연했고, 현재는 WOW 한국경제TV ‘부동산 재테크 NOW’에 출연 중이다. 저서로는 ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’, ‘미래주거문화 대혁명’, ‘도시계획변화50문50답’, ‘부동산으로 가족을 지킨 영애 씨’, ‘지금, 꿈과 성공을 만나다’ 등 다수가 있다.
김년욱
청우환경 대표이며 전국청소프랜차이즈 지점을 운영하고 있다. 청소관리 업체를 비롯해, 건물관리 전문가이다. (주)한국건물환경 대표이며 태국 마하출라롱컨라자위달라야 대학교(Mahachulalongkornrajavidyalaya University)를 졸업했다.
동국불교신문사 취재기자와 검경일보사 편집부기자를 지냈다. 각종 프로그램에 다수 출연했다. KBS ‘9시뉴스’, MBC ‘시사경제매거진’, SBS, 리빙TV 등 다수의 프로그램에 청소 관리 전문가로 출연했다. 경비지도사/빌딩관리사/청소관리사/건축물시설관리사/소방안전관리자 2급등의 자격증을 다수 보유하고 있는 관리실무 경력기간만 20년이 넘는 건물관리의 대가이다. 경비원교육관리/시설/환경/종합관리를 주 전문 분야로 갖고 있으며, 민간경비원 교육 강사 10년 경력을 갖고 있다. RTN 부동산 TV, 매일경제 TV ‘내 건물을 부탁해’에 출연해 임대/건물 관리에 대해 방송하고 있다.
이민재
현재 (주)밸류자산관리 임대관리팀을 맡고 있다. RTN 부동산 TV 출연을 비롯해 각종 방송 프로그램에서 임대관리 상담을 진행 중이다. 경력이 다양한 부동산 전문가이기도 하다. 경기대학교 다중매체영상학부 졸업, 서울벤처대학원 부동산 석사과정, 공인중개사 자격 취득, 법인 직영매장 입점 컨설팅을 하는 등 부동산, 임대관리 분야에서 경험을 쌓아 왔다.
1장 당신의 건물이 공실이다
건물주가 위기다
공실 없는 빌딩 만들기
800만 호 주택임대관리시장이 열린다
건물관리도 매니지먼트이다
임대수입이 부동산의 가치를 결정한다
외국의 임대관리에서 교훈을 얻자
2장 공실률 제로를 위한 임대관리 A to Z
좋은 건물의 기준과 공실의 상관관계
임차인 유치 방법과 비결
공실제로 오피스의 비결
건물 내외형을 바꾸면 공실률이 줄어든다
임대료 정산이 늦어지면 빠르게 대응하라
임차인의 불만을 잡아라
3장 공실률 제로를 위한 시설관리 A to Z
깨진 유리창 법칙을 떠올려라
건물의 보안은 생명과 직결된다
소방은 검사를 받기보다 실제가 중요
믿고 맡길 수 있는 엘리베이터 업체 선정
주차장 공간이 넓을수록 임차인이 좋아한다
시설물을 훼손하거나 수칙을 지키지 않는 임차인 대처법
장기수선에 대한 모든 것
환경관리는 건물의 가치를 높인다
4장 유형별로 살펴본 건물관리
서울 강남권 오피스텔 임대관리
충남 천안시의 아파트 임대관리
서울 강북권 빌라 임대관리
서울 강남권 다가구 투자
제주 서귀포시 게스트하우스
인천시청 다가구 임대관리
서울 강남권 6층 상가빌딩
강원 춘천시 상가주택 임대관리
경기 파주시 창고 임대관리
5장 건물의 부가가치를 높여라
주인을 중심으로 만드는 커뮤니티
임대관리도 기획이 중요하다
청소, 리모델링, 신축의 3대전략 세워라
건물 매수할 때 지렛대 효과와 투자수익률 따져라
집주인도 프로가 돼야 한다
투자 시 매도와 매수의 적절한 타이밍을 잡자
6장 절세를 통해 건물가치를 높여라
임대사업자는 절세 통해 건물가치를 높여야 한다
임대주택사업자가 내는 세금
유형별 세금관리 절세법
준공공 임대주택의 세제혜택
부동산 상속세와 증여세 절세전략
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