저자는 “부동산 초보투자자들의 부동산권리분석에 대한 길잡이 역할과 풍요롭고 안락한 노후를 꿈꾸며 부동산에 투자했다가 거꾸로 빈손 쥐고 돌아서는 불행을 당하는 것을 막기 위해” 이 책을 쓰게 되었다고 말하고 있다. 그만큼 이 책은 꼭 부동산으로 돈을 벌겠다는 투자 목적이 아니어도 살다보면 꼭 부딪히게 되는 부동산 관련 사항들도 꼼꼼하게 알려주는 저자의 세심함이 담겨있다. 그렇기 때문에 이 책을 통해 부동산 초보투자자들은 권리분석에서 꼭 확인해야할 사항들을 알고 이를 실전 부동산 거래에서도 쉽게 적용할 수 있을 것이다.
부동산권리분석의 범위를 확장 !
흔히 부동산 권리분석이라 하면 부동산등기부등본을 보고 등기부에 등기된 권리에 하자가 없는지를 분석해 보는 작업이라고 여긴다. 권리관계에 법적인 하자가 없는지를 분석하는 것이 권리분석이라고 생각한다. 그래서 부동산권리분석을 할 때 대개 부동산등기부를 살펴보는 정도에서 그치고 만다. 구입하는 부동산의 등기부등본을 발급받아서 등기부에 기재된 권리관계에 하자가 없는지를 분석해 보는 걸로 권리분석을 마무리하는 것이 보통이다. 하지만 등기부만 살펴봐서는 충분하지 않다. 등기부분석이 부동산권리분석의 전부가 아니라는 것이다. 부동산투자에서 있어서 경제적 손실을 가져다 줄 수 있는 요인이 단지 등기부에만 들어 있는 것은 아니기 때문이다. 부동산 거래 시에 경제적 손실을 초래할 수 있는 요인에는 권리관계의 법적 측면의 하자뿐만 아니라 경제적 측면의 하자, 기술적 측면의 하자(부동산의 물리적인 하자)등이 모두 포함된다. 그래서 부동산 권리분석은 등기부만을 분석해서는 충분하지가 않다. 부동산 거래에 있어서 경제적 손실을 초래할 수 있는 모든 사항들이 다 권리분석의 대상이다. 따라서 권리분석을 할 때는 단순히 등기부만을 살펴보는데서 그쳐서는 안 되고 부동산거래시에 경제적 손실을 줄 수 있는 모든 요인들을 다 따져봐야 한다.
부동산 경매 권리분석 뿐만 아니라 일반적인 거래 시의 권리분석 내용까지도 포함!
흔히 초보투자자들은 부동산권리분석은 부동산을 경매로 살 때나 열심히 해야 하는 것이라고 생각한다. 물론 부동산을 경매로 구입하는 경우 권리분석을 철저하게 해야 한다. 부동산을 경매로 취득하는 경우 권리분석을 잘 못하면 큰 손실을 입게 된다. 그런데 권리분석을 철저하게 해야 하는 것은 비단 경매뿐만이 아니다. 당연한 말이지만 모든 부동산 거래 시에는 권리분석을 철저하게 해야 한다. 부동산의 거래 방법에는 경매에 의한 방법만 있는 것이 아니다. 부동산 거래의 형태에는 일반적인 매매나 임대차 등 여러 가지 유형이 있다. 따라서 부동산투자자는 부동산경매권리분석에 대한 지식뿐만 아니라 일반적인 매매와 관련한 권리분석지식 혹은 임대차와 관련한 권리분석 지식등도 갖추고 있어야 한다. 그래서 이 책에서는 경매를 포함한 모든 형태의 부동산 거래와 관련한 권리분석에 대하여 서술했다. 그래서 투자자들이 어떤 형태의 부동산 거래를 하던지 자신에게 필요한 권리분석지식을 습득할 수 있도록 했다.
홍용석
1965년 전남 여수에서 태어나 전남 순천고등학교와 연세대학교 경제학과를 졸업했다. 대학 졸업 후 금호아시아나그룹, 이랜드, 노동부에서 직장생활을 했다. 또한 공인중개사로서 중개업과 병행해 7년간 공인중개사학원에서 강의를 하기도 했다. 지금은 인터넷방송인 ≪한국장애인방송≫에서 기자로 활동하면서 인터넷신문 ≪오마이뉴스≫에 부동산칼럼을 연재하고 있다. 한편, 대학에서 배운 경제학 이론과 직장생활에서 얻은 재무회계지식, 강의를 통해 정리한 부동산 투자이론, 그리고 부동산중개업을 하면서 체득한 현장 경험을 접목해 합리적인 부동산 투자이론을 정립하는 데 노력하고 있다. 지은 책으로 ≪이런 부동산에 꿈을 묻어라≫, ≪초보자도 3일이면 끝내는 부동산 권리분석≫, ≪홍용석의 부동산 경매스쿨≫이 있다.
PART 01. 권리분석에 대한 고정관념을 깨자
01. 등기부등본이 전부가 아니다
02. 권리분석의 범위에는 한계가 없다.
03. 권리분석의 일반적 방법
04. 이런 부동산 거래는 주의하라
05. 부동산 거래사고 유형과 대처 방법
06. 부동산권리분석의 여섯 가지 원칙
PART 02.권리분석을 위한 기본지식을 습득하자
CHAPTER 01. 권리분석에서 주의해야 할 권리
01. 권리분석의 핵심 저당권
02. 순위가 보전되는 가등기
03. 인수와 소멸의 갈림길 말소기준권리
04. 예고등기, 유치권, 법정지상권
05. 생각보다 훨씬 더 강한 권리 지상권
06. 부동산투자의 암초 분묘기지권
07. 알면서도 모르는 전세권
CHAPTER 02. 부동산권리의 순서
01. 물권과 채권은 어떻게 다른가
02. 물권은 채권에 우선한다
03. 물권상호간의 순위는 시간순서에 따른다
04. 등기의 선후는 등기한 순서에 따라 결정된다
05. 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 발생한다
PART 03. 실전권리분석, 이런 것을 살펴보자
CHAPTER 01. 등기부등본을 통한 일반적 권리분석
01. 부동산등기부등본이란
02. 등기번호란에 들어 있는 내용
03. 표제부에 들어 있는 내용
04. 갑구에 들어 있는 내용
05. 을구에는 들어 있는 내용
06. 갑구 권리분석 1
07. 갑구 권리분석 2
08. 갑구 권리분석 3
09. 을구 권리분석
10. 부동산등기특별조치법에 의한 등기를 조심하라
CHAPTER 02. 주택거래와 관련한 권리분석
01. 주택임대차보호법이란 무엇인가
02. 주택임대차보호법의 적용범위
03. 대항력요건, 대항력, 확정일자의 관계
04. 특별한 경우의 대항력 발생여부와 시기
05. 대항력 있는 임차인이 거주한 주택
06. 소액보증금 최우선변제
07. 돈 되는 임차인 vs 돈 먹는 임차인
08. 임차권등기명령에 의한 임차권등기
09. 대위변제를 조심하라
10. 불안하면 부동산권원보험에 가입하라
CHAPTER 03. 토지거래와 관련한 권리분석
01. 토지이용계획확인서란
02. 용도지역은 토지의 핵심이다
03. 용도지구 분석을 빠뜨리지 말자
04. 농업진흥지역의 농지는 일단 피하라
05. 보전산지는 권리행사가 까다롭다
PART 04. 주택임대차계약, 이렇게 하라
01. 주택임대차계약, 이런 점을 유의하라
02. 전입신고는 빠를수록 좋다
03. 전입신고는 정확하게 하여야한다
04. 임대차계약서에 확정일자를 받아두자
05. 기타 주택임대차계약 시 중요한 사항
부록 01. 상가건물임대차보호법 탐구
01. 상가임대차보호법이란 무엇인가
02. 상가임대차보호법의 주요 내용
03. 상가임대차보호법의 보호를 받지 못할 때의 대처 방법
부록 02. 부동산권리분석 용어해설
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