최근 경기의 침제는 부동산 시장의 침체로 이어지고 있다. 이러한 부동산 시장의 침체는 활발했던 과거의 모습과는 달리 일본의 부동산 거품 붕괴로 이어질 조짐이 보인다. 경기가 어려울수록 많은 부동산들이 경매에 나오고 있다. 이러한 시점에서 부동산 경매 시장은 많은 투자자들에 관심의 초점이 되고 있다.
확실한 기초 지식이 부동산 경매 성공의 밑거름이다!
부동산 경매를 시작하는 투자자들은 물건의 권리관계에 대한 기초지식을 충분히 쌓고 투자해야 한다. 부동산 경매의 기초 사항으로는 물권과 채권의 관계, 말소기준권리, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 국토계획법, 농지법, 산지관리법 등이다.
투자할 부동산의 미래 가치를 예측하는
경제성 분석이 부동산 경매에서 성공의 지름길이다!
부동산 경매도 결국 부동산에 투자하는 방법 중에 하나다. 그렇기 때문에 투자에 성공하려면 결국 좋은 물건을 싸게 사야한다. 하지만 좋은 물건을 싸게 사야한다. 하지만 좋은 물건을 싸게 사는 것만으로도 부족하다. 향후 그 물건의 가치가 올라갈 수 있어야 진정한 의미에서 성공적인 투자라고 할 수 있다. 그런 점에서 어떤 부동산이 돈이 되는 부동산인지를 찾아내는 경제성 분석이 가장 중요한 것으로 대두되고 있다.
이 책은 법률적인 부동산의 권리분석 외에 부동산의 미래에 대한 가치를 예측하는 경제성분석을 중요하게 다루고 있다. 그리고 초보 부동산 경매 투자자들이 실패하지 않게 하기 위해 주의해야 할 사항들을 따로 정리했으며 경매뿐만 아니라 일반적인 부동산 거래에 대해서도 친절하게 설명하고 있다. 그렇기 때문에 일반 투자자들이 부동산 경매에서 성공할 수 있도록 충분히 도움을 줄 수 있을 것이다.
홍용석
1965년 전남 여수에서 태어나 전남 순천고등학교와 연세대학교 경제학과를 졸업했다. 대학 졸업 후 금호아시아나그룹, 이랜드, 노동부에서 직장생활을 했다. 또한 공인중개사로서 중개업과 병행해 7년간 공인중개사학원에서 강의를 하기도 했다. 지금은 인터넷방송인 ≪한국장애인방송≫에서 기자로 활동하면서 인터넷신문 ≪오마이뉴스≫에 부동산칼럼을 연재하고 있다. 한편, 대학에서 배운 경제학 이론과 직장생활에서 얻은 재무회계지식, 강의를 통해 정리한 부동산 투자이론, 그리고 부동산중개업을 하면서 체득한 현장 경험을 접목해 합리적인 부동산 투자이론을 정립하는 데 노력하고 있다. 지은 책으로 ≪이런 부동산에 꿈을 묻어라≫, ≪초보자도 3일이면 끝내는 부동산 권리분석≫, ≪홍용석의 부동산 경매스쿨≫이 있다.
들어가는 글 ｜4
Part 01 경매의 기초
Chapter 01 경매란 무엇인가
1. 부동산 경매가 뜨는 이유 ｜14 / 2. 경매의 성공을 부르는 세 가지 습관 ｜20 / 3. 경매로 내 집 마련할 때 주의할 점 ｜24 / 4. 집을 낙찰받은 후 해야 할 일 ｜32 /
5. 경매의 종류 ｜42 / 6. 경매 절차 ｜49 / 7. 경매정보 얻는 방법 ｜60
Chapter 02 부동산 공매란 무엇인가
1. 부동산 공매의 종류 ｜66 / 2. 부동산 공매의 장점 ｜70 / 3. 부동산 공매에서 유의할 점 ｜72 / 4. 부동산 공매에 응찰하는 방법 ｜74 / 5. 공매정보 얻는 방법 ｜76 / 6. 2주택자, 양도세 내느니 공매로 팔아라 ｜77
Part 02 경매 입문
Chapter 01 권리관계에 관한 기초지식
1. 물권과 채권의 구분 ｜82 / 2. 물권과 채권 간의 순위 ｜86 / 3. 물권 상호간의 순위 ｜91 / 4. 등기된 권리 간의 순위 ｜92 / 5. ‘말소기준권리’란 무엇인가 ｜95 / 6. 말소기준권리에서 주의할 점 ｜100
Chapter 02 주택 경매를 위한 주택임대차보호법 탐구
1. 주택임대차보호법이란 무엇인가? ｜105 / 2. 주택임대차보호법의 적용 범위 ｜110 / 3. 대항요건과 대항력 ｜114 / 4. 전입신고의 적법 여부와 관련한 주요 쟁점사항 ｜117 / 5. 대항력 취득 여부와 관련한 주요 쟁점사항 ｜122 / 6. 확정일자에 따른 우선변제권 ｜125 / 7. 소액임차인의 최우선변제권 ｜128 / 8. 임차권등기명령제도 ｜134 / 9. 주택임대차 존속의 보호 ｜136
4. 보증금의 회수 ｜151 / 5. 소액보증금 최우선변제 ｜152 / 6. 임차권등기명령제도 ｜156 / 7. 상가임대차의 존속기간 및 계약의 갱신 ｜157 / 8. 기타 사항 ｜160 /9. 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못할 때 대처 방법 ｜162 /
Chapter 04 토지 경매를 위한 국토계획법, 농지법, 산지관리법
1. 토지 규제의 출발점, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법’ ｜164 / 2. 용도지역에 따라 토지의 가치가 달라진다 ｜166 / 3. 용도지역에 따라 토지의 이용방향이 달라진다 ｜169 / 4. 건폐율과 용적률 ｜173 / 5. ‘용도지구’를 꼼꼼히 살펴라 ｜178 / 6. 우량한 농지일수록 투자용으로는 ‘꽝’이다 ｜182 / 7. 보전산지는 권리행사가 까다롭다 ｜184
Part 03 돈 되는 경매 실전
Chapter 01 돈 되는 부동산 고르기
1. 개발예정지 인근지역을 주목하라 ｜189 / 2. 물건보다 지역이 중요하다 ｜191 / 3. 주거지의 대표적 입지조건 두 가지 ｜192 / 4. 지역별 아파트 투자 요령 ｜195 / 5. 좋은 아파트 고르는 7가지 방법 ｜197 / 6. 상업지의 핵심은 수익성이다 ｜201 / 7. 좋은 상업지 고르는 요령 ｜205 / 8. 상가투자, 이런 점을 주의하라 ｜208 / 9. 아파트 단지 내 상가 투자원칙 ｜209 / 10. 주상복합상가와 오피스텔 투자원칙 ｜211
Chapter 02 권리관계 분석하기
1. 임차권 분석 ｜213 / 2. 예고등기?유치권 분석 ｜220 / 3. 전세권 분석 ｜226 / 4. 저당권 분석 ｜234 / 5. 가등기 분석 ｜240 / 6. 가압류 분석 ｜246 / 7. 가처분 분석 ｜250 / 8. 환매권 분석 ｜252 / 9. 지상권 분석 ｜255 / 10. 법정지상권 분석 ｜260 / 11. 관습법상 법정지상권 분석 ｜266 /12. 분묘기지권 분석 ｜270
