과거 1970·80년대에는 사기만 하면 돈을 벌었다고 할 만큼 부동산 투자로 돈을 벌기가 쉬웠다. 이러한 이유는 산업화의 본격적인 시작으로 높은 경제성장률과 인구증가율 때문에 전국적으로‘부동산 개발’붐이 일었기 때문이다. 과거엔 이런 방법이 유효했지만 이제는 아니다. 지금은 무조건 부동산을 사고 보자는‘묻지 마’투자나 남의 말만 믿고 자신이 직접 눈으로 확인하지 않고 투자한다면 거의 대부분 막대한 손해만 본다. 이제는 투자자들도 바뀐 부동산 투자환경에 맞추어 자신에게 맞는 부동산 투자의 원칙을 정립하고 투자를 할 때 성공할 수 있다.
어떤 상황에서도 보편적인 투자원칙을 지켜라!
부동산 투자에서 최우선으로 필요한 것은 개인들이 어떤 경제상황에 처해 있든 부동산 시장이 어떤 상황에 처해 있든 변함없이 적용되는‘부동산 투자원칙’이다. 물론 상황에 따른 임기응변의 투자 방법도 있겠지만, 특히 투자 초보자가 성공하려면 보편타당하고 일반적인 투자원칙을 먼저 정립할 필요가 있다. 경제 불황의 그늘에 가려진 알짜 기회를 찾아 부동산 투자를 하려는 초보 투자자들이 자신만의 투자원칙이 있다면 변화하는 투자환경에서도 잘 적응하여 성공적인 부동산 투자자가 될 수 있을 것이다.
이 책에서는 누가 읽어도 이해할 수 있게 체계적이고 보편타당한 일반적인 부동산 투자원칙들을 소개하고 있다. 부동산이 무엇인지, 부동산에는 어떤 특성이 있는지, 부동산 가격에 영향을 주는 요인은 무엇인지, 부동산 가격은 어떻게 결정되는지 등을 부동산 투자자들이 평소에 궁금하면서도 꼭 알고 있어야 하는 사항들을 쉽게 차근차근 짚어간다. 또한 필자가 현장에서 경험하고 배운 실제적 사실들과 강의하면서 세운 자신만의 이론을 바탕에 두고 설명하고 있기 때문에 부동산 투자에 처음 입문한 투자자에게는 더없이 좋은 길잡이가 될 수 있을 것이다.
홍용석
1965년 전남 여수에서 태어나 전남 순천고등학교와 연세대학교 경제학과를 졸업했다. 대학 졸업 후 금호아시아나그룹, 이랜드, 노동부에서 직장생활을 했다. 또한 공인중개사로서 중개업과 병행해 7년간 공인중개사학원에서 강의를 하기도 했다. 지금은 인터넷방송인 ≪한국장애인방송≫에서 기자로 활동하면서 인터넷신문 ≪오마이뉴스≫에 부동산칼럼을 연재하고 있다. 한편, 대학에서 배운 경제학 이론과 직장생활에서 얻은 재무회계지식, 강의를 통해 정리한 부동산 투자이론, 그리고 부동산중개업을 하면서 체득한 현장 경험을 접목해 합리적인 부동산 투자이론을 정립하는 데 노력하고 있다. 지은 책으로 ≪이런 부동산에 꿈을 묻어라≫, ≪초보자도 3일이면 끝내는 부동산 권리분석≫, ≪홍용석의 부동산 경매스쿨≫이 있다.
PART 1 부동산 투자 환경이 바뀌었다
CHAPTER 1 부동산 투자 기초 다지기
01_예전의 투자방법으로는 안 된다 … 12
02_초보 투자자, 원칙부터 배워라 … 16
03_기획부동산을 조심하라 … 19
04_인근지역 사이클 패턴을 읽어라 … 22
05_부동산 시장 상황을 살펴라 … 25
06_부동산 투자수익, 현재가치로 따져야 의미 있다 … 29
07_부동산 투자의 세 가지 위험 … 31
08_부동산 비싸게 파는 10가지 방법 … 35
09_이자율 상승기의 내 집 마련 전략 … 39
10_신혼부부 아파트 청약 이렇게 하라 … 42
11_뉴타운 투자 전략 … 45
CHAPTER 2 청약가점제에서의 내 집 마련 전략
01_청약가점제를 알아야 내 집 마련에 성공한다 … 51
02_무주택자로 인정받기 위한 조건 … 55
03_무주택 기간에 따른 점수는 어떻게 계산되는가 … 60
04_부모님도 모시고 점수도 따고, 일석이조의 효과 … 64
05_청약통장의 종류에는 어떤 것들이 있는가 … 70
06_내게 맞는 청약통장 고르는 법 … 74
07_10년 후 내다보고 장기주택마련저축에 가입하라 … 78
08_대출금 상환방법, 어떤 것이 좋을까 … 80
09_총부채상환비율은 무엇인가 … 83
10_대출한도 올리는 5가지 방법 … 84
11_신용관리 10계명 … 86
PART 2 어떤 상황에서도 적용 가능한 보편적 투자원칙
CHAPTER 1 부동산 특성에 따른 투자원칙
01_개발예정지 인근지역에 투자하라 … 92
02_개발예정지 인근지역 투자 시점, 언제가 좋을까 … 95
03_땅보다 지역이 더 중요하다 … 98
04_도로는 토지의 생명줄이다 … 100
05_지렛대효과를 이용하라 … 102
06_이 토지와 저 토지의 가격이 왜 다른가 … 106
07_토지 가격, 오를 수밖에 없다 … 110
08_토지 가격에 숨은 변수를 읽어라 … 112
09_장기적 관점에서 투자하라 … 117
10_쓸모 없는 토지 사서 부가가치를 높여라 … 120
11_토지의 용도지역에 따라 투자수익이 달라진다 … 122
12_용도지역에 따른 투자 요령 … 127
13_용도지구를 꼼꼼히 살펴라 … 132
14_토지 투자의 나침반, 부동산 중개사무소 … 136
15_토지 투자의 답, 정부 정책 안에 들어있다 … 140
CHAPTER 2 부동산 용도에 따른 투자원칙
01_지역별 아파트 투자 요령 … 145
02_좋은 아파트 고르는 7가지 방법 … 147
03_주택연금이란 무엇인가… 151
04_최소한 두 번은 보고 나서 구입해라 … 155
05_주거지의 생명은 쾌적성이다 … 158
06_상업지의 생명은 수익성이다 … 160
07_좋은 상업지 고르는 6가지 체크 포인트 … 162
08_상가 투자, 이런 점을 주의하라 … 165
09_아파트 단지 내 상가 투자원칙 … 166
10_주상복합, 오피스텔 투자원칙 … 168
11_실수요형 투자자, ‘입지잉여’와 ‘집약도’를 고려하라 … 169
CHAPTER 3 공법상 규제사항에 따른 투자원칙
01_농지란 무엇인가 … 172
02_농지는 아무나 소유할 수 없다 … 178
03_농지 취득을 위한 농지취득자격증명 … 180
04_농지를 사서 농사를 짓지 않으면 어떻게 되나 … 183
05_어떤 농지가 투자대상으로 좋은가 … 187
06_농지에 투자할 때는 이런 점을 주의하라 … 193
07_산지 투자, 어디가 좋은가 … 197
08_산지의 전용, 어떻게 하나 … 200
09_건폐율과 용적률을 제대로 이해하자 … 205
10_토지 거래, 허가받아야 할 때도 있다 … 210
PART 3 실전 부동산 투자
CHAPTER 1 부동산 매매에 따른 세금과 부대비용
01_취득세에 관해 알아두어야 할 사항들 … 218
02_등록세에 관해 알아두어야 할 사항들 … 224
03_인지세에 관해 알아두어야 할 사항들 … 228
04_기타 비용에 관해 알아두어야 할 사항들 … 230
CHAPTER 2 부동산 권리분석
01_부동산 권리분석, 어떻게 해야 하나 … 238
02_부동산등기부등본에는 어떤 내용이 들어있는가? … 244
03_부동산등기부등본 보는 법 1 (갑구 권리분석) … 245
04_부동산등기부등본 보는 법 2 (을구 권리분석) … 250
05_등기부등본, 무조건 믿을 것은 못 된다 … 255
06_「부동산등기특별조치법」에 의한 등기를 조심하라 … 257
07_끝까지 불안하면 부동산 권원보험에 가입하라 … 260
CHAPTER 3 부동산은 입지(위치)가 돈이다
01_부동산 가격은 어떤 요인들에 의해 만들어질까 … 265
02_주거지의 대표적 입지조건 두 가지 … 266
03_상점의 입지조건, 어디가 최선이냐 … 269
04_상점 입지, ‘양립성’을 고려하라 … 271
05_공업지 입지조건, 비용절약이 커야 한다 … 273
CHAPTER 4 부동산 활용
01_제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설의 차이는 뭘까 … 275
02_부동산 임대료, 얼마나 받아야 할까 … 280
03_주변보다 규제가 완화되는 취락지구 … 282
04_땅은 하나인데 용도지역이 둘인 경우 어떻게 집 짓는가 … 284
05_건축물 지을 때 유의해야 하는 미관지구, 고도지구, 방화지구 … 287
06_특수한 지역에서의 건축 제한 … 289
07_건축물 용도 변경, 허가받나 신고하나 … 292
CHAPTER 5 알아두면 유용한 그 밖의 알짜 정보
01_개발제한구역 내의 토지매수청구권 … 296
02_장기 미집행 도시계획시설 부지 매수청구권 … 299
03_주택거래신고는 이렇게 … 302
04_부동산 간접투자방식 리츠 … 306
05_주택저당담보증권에 투자해볼까 … 308
06_공시지가란 무엇인가 … 310
07_토지 공개념이란 무엇인가 … 312
08_나지와 건부지는 어떻게 다른가 … 314
09_쓰면서도 잘 모르는 말 ‘필지’, 어떤 의미일까 … 317
10_대지와 택지, 차이가 뭘까 … 319
CHAPTER 6 부동산 매매계약서 작성방법
01_부동산 매매계약서 작성 시 유의사항 … 321
02_부동산 매매계약서에 기재되어야 할 내용 … 327
03_부동산 매매계약서 작성 시 확인해야 할 사항 … 331
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