이 책은 경매물건의 투자를 결정하기 위해 꼭 알아야 할 권리분석의 비밀스런 노하우를 담아낸 역작이다. 또한 2010년 7월에 개정된 주택ㆍ상가임대차보호법을 완벽하게 반영하고 있어 더욱 의미가 크다. 실전 경험만이 수익률을 결정짓는 부동산 경매 세계에서 이론이나 판례보다 더욱 중요한 것은 경매부동산의 각종 권리 내용을 정확하게 파악해 말소기준권리에 따른 임차인의 배당·인수·명도 여부와 낙찰가격의 타당성을 명확히 하는 일이다. 이를 위해서는 권리분석의 핵심인 말소주의와 인수주의를 한눈에 판가름할 수 있도록 일목요연하게 정리하는 기술, 즉 제대로 된 배당표 작성능력이 필수다. 이 책의 백미인 배당표 작성연습 문제는 지역별, 물건별, 연도별로 사례를 세분화해 권리분석의 모든 것을 완전히 정복할 수 있도록 했다.
책상머리 지식으로는 절대 흉내 낼 수 없는 고수들만의 경매노하우를 담고 있어, 이제 막 부동산 경매투자를 시작해 권리분석에서 어려움을 겪고 있는 초급자들에게 권리분석의 묘미를 일깨워주는 유용한 참고서다. 저자의 오랜 투자 경험이 배어 있는 이 책을 통해 분석할 권리의 종류 및 기본 개념은 물론 토지별등기가 있을 때의 권리분석과 배당표 작성연습, 소액배당에서 안분배당, 법정지상권 성립 여지가 있을 때의 권리분석과 배당표 작성연습, 소액최우선 배당 후 순위배당, 주거용과 상가용으로 해석되는 오피스텔 배당사례, 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 때의 배당사례, 상가건물임대차보호법이 적용될 때의 배당표 작성 등 실전에 꼭 필요한 내용들을 접할 수 있을 것이다.
다양한 사례로 배우는 부동산 경매 권리분석법!
이 책은 총 7부로 구성되어 있다. 먼저 1부에서는 권리분석의 기본 원칙인 말소주의와 인수주의에 대해 설명한다. 치유 가능한 하자와 손대면 안 되는 하자를 구분해, 경쟁률은 낮고 수익률은 높은 경매물건을 고르는 것이 목적이다. 또한 2부에서는 권리분석의 대상이 되는 부동산의 가치를 올바르게 판단할 수 있도록 물건 정보 구하는 방법, 공적 서류 보는 방법, 임대차특별법이 적용되는 경우 등에 대해 살펴본다. 한편 3부에서는 부동산의 과거와 현재를 보여주는 등기부상의 권리관계에 대해 알아보고, 각종 물권이 설정된 경우의 말소기준권리를 완전히 정복한다. 4부에서는 등기부상에 등재되어 있지 않지만 반드시 확인해야 하는 도깨비 같은 등기부 외 권리의 개념 및 수많은 변수들에 대해 분석한다.
5부에서는 권리분석에서 빈도가 가장 높은 4대 권리인 저당권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ가압류가 설정되어 있을 때의 여러 경우들을 하나하나 가정하고 배당ㆍ인수ㆍ명도 여부를 알아봄으로써, 권리순서에 따른 순위배당과 안분배당에 대해 명확하게 인식할 수 있다. 6부에서는 권리분석의 핵심인 배당표작성의 기본 원리를 습득하고, 소액임차인의 최우선변제보호에 대해 확실한 개념을 정립할 수 있도록 했다. 특히 지역, 임차보증금액, 말소기준권리 설정일에 따라 최우선배당이 달라지는 모습을 확인하는 것은 다른 어떤 권리분석 책에서도 볼 수 없는 이 책만의 독특하고 유익한 내용이다. 마지막 7부에서는 앞에서 배운 내용들을 실제로 적용해 자신의 권리분석 실력을 시험할 수 있는 배당표 작성연습 문제 173가지를 실었다. 지역별, 물건별, 금액별, 배당기준 연도별로 다양한 사례의 권리분석을 체험할 수 있다. 한편 부록에서는 7부에서 작성해본 배당표의 해답과 경매 핵심 2가지, 권리분석의 근간이 되는 관련법 및 그 시행령 각각을 실었다.
우형달
잘 다니고 있던 신용금고가 외환위기의 파고 앞에서 맥없이 좌초하는 모습을 똑똑히 지켜보았다. 하지만 지나고 보니 그 높고 험했던 파고가 전화위복이었고, 지금은 어느 그물에도 걸리지 않는 바람처럼 살고 있다. 땅 끝으로 더 유명한 해남이 고향이다. 해남 촌놈이 서울에 올라와 건국대학교 경제학과는 가난해서 어렵게 다녔고, 건국대학교 부동산대학원에서 부동산학 석사학위를, 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사학위를 취득했다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석ㆍ박사학위를 취득한 명실공이 국내 1호 경매박사다. 소유자와 부동산과의 궁합이 궁금해서 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다. 여러 대학과 평생교육원, 백화점 문화센터, 한국생산성본부, 중앙일보조인스랜드, 매일경제신문사 경매전문가과정에서 실전투자를 중심으로 강의했고, 지금도 하고 있다. 시간강사로 출강하고 있는 대학은 건국대학교 사회과학대학원 석사과정, 강원대학교 학부와 경영정보대학원 석사과정, 세명대학교 학부와 평생교육원이다. 한국자산관리공사(온비드)공경매과정의 실전투자 주임교수로 부동산학과 경매지식을 나누고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억원 만들기’의 운영자이기도 하다. 외환위기 직전인 1996년 부동산경매에 입문해서 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바가 있는 내공 높은 실전투자자이기도 하다. 법원경매 투자법인인 (주)GMRC 대표이사고, 여러 경매투자 펀드매니저로 활동하고 있다. 사람, 여행 그리고 술과 부동산을 사랑하고, 책 읽고 글 쓰는 것을 좋아한다.
지은이의 말 _ 2010년 7월 개정된 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 완전 반영!
배당표 한 장 제대로 설명하지 않는 권리분석책들은 이제 그만!
Part 1 권리분석 개념 제대로 이해하기
법대로 하는 것이 권리분석이다
사과의 썩은 부분을 도려내는 게 권리분석이다
말소기준권리를 알아야 권리분석이 보인다
Part 2 권리분석 대상 꼼꼼하게 살펴보기
권리분석을 위해 필요한 사항들
경매지상 기본적인 권리분석
특별법의 보호 대상이 되는 부동산
물건조사시 기본적인 공적 서류들
Part 3 등기부상 권리분석 손쉽게 정복하기
등기부로 부동산의 과거와 현재를 본다
부동산 물권 속속들이 파헤치기
예측하기 어려운 권리들
Part 4 등기부 외 권리분석 빈틈없이 실행하기
실체는 없으면서 존재하는 등기부 외 권리
주택임차인에 대한 권리분석
상가건물임차인에 대한 권리분석
임대차보호법의 핵심 요소 4가지
반드시 알아야 할 등기부 외 권리 6가지
Part 5 권리분석 4대 핵심 완벽하게 꿰뚫기
핵심 1 _ 저당권이 설정되어 있을 때
핵심 2 _ 전세권이 설정되어 있을 때
핵심 3 _ 임차권등기가 경료되어 있을 때
핵심 4 _ 가압류가 경료되어 있을 때
Part 6 배당표 작성 기본 원리 파악하기
수익분석을 위해 배당표 작성은 필수다
소액임차인 최우선변제금액
지역ㆍ금액ㆍ말소기준에 따른 최우선배당
상가건물임대차보호법상의 배당표 작성연습
Part 7 본격적인 배당표 작성연습 173제
각각의 물건에 따라 배당표 작성 방법도 다르다
배당표 작성연습 _ 아파트
배당표 작성연습 _ 연립·다세대
배당표 작성연습 _ 다가구주택
배당표 작성연습 _ 단독주택
배당표 작성연습 _ 오피스텔
배당표 작성연습 _ 상가건물
기타 배당표 작성연습 _ 공장ㆍ임야
부록 1 _ 배당표 작성연습 해답
부록 2 _ 경매 관련법과 시행령
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