서민의 기준에 있는 사람들은 8·31, 3·30 부동산대책에 따른 세무상 불이익은 거의 찾아보기 힘들지만 이들도 변화된 부동산 세제에 관심을 가져야 한다. 나와 상관없는 세금이라고 생각했다간 엄청난 세금을 부담하게 되는 경우도 있다. 주택 한 채를 구입해서 5년 동안 보유하고 실제 거주한 사람의 예를 들어보자. 이미 양도소득세 1세대1주택 비과세요건을 완비한 상황이다. 만약 이사를 위해 새로운 주택을 구입했다면 새로운 주택을 구입한 날로부터 1년 이내에 매각해야 한다. 만약 1년 이내에 매각하지 못한다면, 1년을 경과해서 매각을 하면 비과세받을 수 있는 주택이 50%의 중과세 대상으로 운명이 바뀌게 된다. 한 푼도 내지 않아도 되는 양도소득세를 50%의 세율로 내게 되는 것이다. 강력한 부동산정책으로 다소 부동산 경기가 위축되면 다시 조세지원정책이 발표될 수 있다고는 하지만 정책의 변화만을 기다릴 수는 없는 노릇이다. 정책의 변화를 기다리기 위해 감수해야 할 세금이 있는데, 이 책에서 저자는 일반인들이 부동산 절세를 위해 할 수 있는 모든 방법에 대해 일목요연하게 정리해주고 있다.
알기 쉽게 정리한 대한민국 부동산 세금 입문서!
1장에서는 취득세·등록세·재산세·양도소득세에 대해 간략히 설명하고, 취득시와 보유시 재산 평가에 대해 새로운 세법을 반영했다. 2장에서는 부동산 취득시 부담하는 거래세(취득세·등록세·농특세·지방교육세)에 대해 정리해 놓았으며, 2006년 8월 31일까지 적용된 거래세율과 2006년 9월 1일부터 반영된 거래세율 등에 대해 보완했다. 3장은 8·31 대책 이후 가장 큰 변화가 있는 보유 단계로 재산세와 종합부동산세와 공동명의 전환시 세금 등에 대해 다루고 있다. 4장에서는 부동산 처분시 특히 주택과 비업무용 나대지, 재개발·재건축아파트의 입주권에도 양도소득세의 부담이 늘어나는 것 등에 대한 궁금점과 해외 이주시 주택의 매각 순서와 부재지농지 보유 여부에 대해서도 보강했다. 5장은 특수한 경우의 양도소득세가 비과세 되는 경우와 면제 또는 감면되는 경우, 다주택을 보유한 사람의 경우에 현명한 의사결정 방법에 대해 알려준다. 6장에서는 상속하거나 증여시에 효과적인 절세 방법을 알 수 있다. 7장에서는 부동산을 운용하는 단계인 부동산 상가를 임대할 때와 주택을 임대할 때 세금의 변화에 대해 부동산을 계속 보유 또는 처분해야 되는지에 대한 판단에 도움을 주고 있다.
원종훈
전북대학교 회계학과를 졸업한 후 세무사실무실습을 수석으로 수료했다. 세무회계사무소를 운영한 바 있고 한국세무사고시회 이사를 역임했으며, 우리은행 PB사업단을 거쳐 현재 국민은행 PB사업부에서 세무사로 재직 중이다. 와 의 세무상담 코너 및 재테크 코너 ‘원종훈의 알짜! 절세전략’을 진행 중이며, 에 세테크 칼럼을 연재하고 있다. 다수의 TV·라디오 방송에 출연해 절세 및 투자 전략에 대한 지론을 펼치기도 했다. 또한 국민대학교 부동산아카데미 및 최고경영자과정에서 세법과 부동산경매과정을, 이화여자대학교 최고경영자과정에서 부동산특별과정을 강의한 바 있으며, 한국능률협회 및 여러 언론사·생보사·투신사 등이 주관한 세법·재테크 관련 강의에 출강했다. 저서로는 『실전에 바로 써먹는 부동산 절! 세지식 200문 200답』, 『은행원을 위한 실전 세금설계』, 『개인 재무설계 사례집(공저)』이 있다.
완전개정판 출간에 부쳐_ 합리적이고 건전한 의사결정을 위해 세금을 제대로 알아야 한다!
지은이의 말_ 세무적인 마인드를 생활화 하자!
1장 부동산 세금, 제대로 알아야 덜 냅니다
부동산과 관련된 세금에는 뭐가 있나요?
왜 부동산 세금에 대해 알아야 하죠?
부동산을 취득할 땐 어떻게 평가 세금을 내나요?
재산세를 계산할 때 부동산평가는 어떻게 하나요?
상속세를 계산할 때 부동산평가는 어떻게 하나요?
그럼 기준시가란 도대체 뭐죠?
기준시가와 시가표준액은 어떻게 다른가요?
2장 부동산을 취득할 때 세금 덜 내는 방법 없나요?
거래세에는 어떤 것들이 있나요?
이제 검인계약서를 다운해 쓰는 것은 의미가 없다면서요?
주주가 부동산에 대한 취득세를 내는 경우도 있나요?
차명으로 부동산을 구입하면 빼앗길 수도 있나요?
사치성재산에 해당하는 건물은 세금을 더 낸다면서요?
토지의 용도를 변경해도 취득세를 내야 하나요?
부동산을 취득한 요인에 따라 등록세도 달라진다면서요?
공동주택 취득시 취득세·등록세가 감면되는 경우도 있나요?
상속주택은 무주택 자녀에게 주는 것이 좋다면서요?
과밀억제권역에서 부동산 구입시 거래세를 더 내야 하나요?
분양권 증여시 증여재산 평가는 어떻게 하나요?
부동산을 구입할 때 부가가치세를 내는 경우도 있다면서요?
국민주택채권은 얼마나 구입해야 하나요?
3장 부동산을 보유할 때 어떻게 하면 세금을 덜 내죠?
보유세에는 어떤 것들이 있나요?
보유세, 이제부터는 많이 내야 한다면서요?
농지와 농지 관련 건물은 세금이 저렴하다면서요?
사치성재산은 보유세도 많이 내야 하나요?
종합부동산세는 도대체 어떤 세금인가요?
종합부동산세는 이중과세 되는 세금이 아니라면서요?
재산세는 시·구마다 다른가요, 같은가요?
보유세의 과세표준은 어떤 방법으로 이루어지나요?
주거용 오피스텔은 보유세가 저렴하다면서요?
공동명의로의 전환을 최적의 의사결정이라고 할 수 있나요?
부동산 사고팔고 때 판단기준은 6월 1일이라는데, 맞나요?
4장 부동산을 처분할 때 어떻게 하면 세금을 덜 내죠?
양도소득세는 어떤 경우에 내는 건가요?
양도소득세를 내는 물건은 따로 있나요?
실거래가액인가요, 기준시가인가요?
실거래가액으로 양도차익은 어떻게 계산하나요?
기준시가는 어떻게 확인하나요?
기준시가 고시 전에 취득한 부동산의 취득가액은 어떻게 하나요?
양도소득세를 실거래가액으로 계산해도 기준시가를 알아야 하나요?
투기지역이라도 양도소득세를 기준시가로 계산하기도 하나요?
투기지역과 투기과열지구는 어떻게 다른가요?
분양으로 취득하는 아파트의 취득 시기는 언제인가요?
부동산의 취득 시기와 양도 시기는 언제로 해야 하나요?
부동산은 오래 보유할수록 세금이 줄어든다면서요?
미등기 자산만 아니라면 250만 원의 공제는 받을 수 있나요?
아무리 급해도 2년은 보유하는 것이 좋다면서요?
주택이 3채 이상이라고 무조건 60% 중과세되는 건 아니죠?
공동명의 주택의 소수지분도 1주택으로 봐야 하나요?
공동명의로 구입하면 고가주택을 피할 수 있나요?
공동명의로 구입한 주택에도 주택자금공제가 가능한가요?
양도소득세를 비과세받기 위해 어떤 요건들이 필요한가요?
해외로 이주할 경우 주택의 매각 순서는 어떻게 되나요?
주택의 부수토지는 어떤 운명을 갖고 있나요?
정착면적의 5배를 초과하는 고가주택의 부수토지는 어떻게 산정하나요?
이혼을 하면 양도소득세가 줄어드나요?
양도소득세를 직접 계산해볼 수 있을까요?
부재지주농지 팔아야 합니까, 보유해야 합니까?
5장 특수한 경우 양도소득세는 줄어들거나 달라진다면서요?
2주택일 때 비과세받는 경우도 있나요?
땅과 집의 소유자가 다를 경우 1세대1주택은 비과세 대상인가요?
특정한 농어촌주택은 주택에서 제외된다면서요?
어떤 임대주택이 양도소득세도 감면되고 주택에서 제외되나요?
상가와 주택을 겸하는 건물의 양도소득세는 어떤가요?
시골로 근무지가 이전될 경우 3년을 보유하지 않아도 비과세되나요?
상속받은 주택은 나중에 파는 것이 더 좋다면서요?
상속받은 주택의 취득 시점과 세율은 어떻게 적용하나요?
고가주택이지만 일부라도 비과세가 가능한가요?
6억 원이 넘는 분양권도 고가주택인가요?
양도소득세가 면제되는 아파트도 있다면서요?
60평대 타워팰리스는 양도소득세 감면 대상 아파트인가요?
여러 부동산을 한 해에 몰아 팔면 세금이 더 많아지나요?
조합원주택은 철거 후 양도해도 비과세받을 수 있나요?
2005년 12월 31일 이전에 관리처분계획 인가를 받았다면?
배우자에게 증여한 부동산은 5년 후에 매각하는 것이 좋다면서요?
8년 이상 자경농지는 양도소득세가 1억 원까지 감면된다고요?
자경농지는 증여하지 않는 것이 좋다면서요?
주택이 수용되면 3년을 보유하지 않아도 비과세를 받을 수 있나요?
부동산이 수용될 때 대가를 채권으로 받으면 공제 혜택이 있나요?
수용된 자금으로 대체 부동산 취득시 취득세·등록세는 없나요?
다가구주택에는 세무상 어떤 혜택이 있나요?
부담부증여를 이용하면 세금 부담을 줄일 수 있다면서요?
다주택을 보유한 사람은 어떤 의사결정을 해야 합니까?
6장 부동산을 상속하거나 증여할 때, 어떻게 하면 세금을 덜 내죠?
상속세는 죽는 사람을 기준으로 세금을 계산하나요?
죽을 땐 한국인으로 죽는 것이 더 좋다면서요?
아들이나 딸보다 사위나 며느리에게 증여하는 것이 더 좋은가요?
부담부증여를 위한 채무는 과세관청에서 관리한다면서요?
분양권보다는 아파트를 증여하는 것이 더 낫다면서요?
도로를 증여나 상속받아도 세금을 내야 하나요?
요건을 갖춘 영농후계자가 농지를 증여받으면 증여세는 없나요?
기준시가로 증여세를 계산해서 세금을 내도 괜찮은가요?
그럼 부동산은 언제 증여해야 하나요?
손자에게 유증이나 협의분할시 상속세·증여세가 과세된다면서요?
가족 간의 부동산 거래는 특히 조심해야 한다면서요?
부동산으로도 세금을 낼 수 있나요?
세금 낼 돈이 없어도 신고는 꼭 해야 한다면서요?
7장 부동산을 임대할 때 세금을 줄이는 방법이 있나요?
부동산에도 부가가치세가 과세되나요?
부동산에 부가가치세가 면세되는 경우도 있나요?
부동산을 임대해도 세금을 내지 않는 경우가 있나요?
임대보증금이 많다면 기장을 하는 것이 좋다면서요?
기장을 하면 어떤 이유로 유리한가요?
대출이자는 임대소득에서 차감할 수 있나요?
한 채면 월세가 좋고, 2채 이상이면 전세가 좋다면서요?
주택 임대를 사업적으로 하면 종합부동산세도 줄일 수 있나요?
오피스텔 구입시 부가가치세 환급은 어떻게 받나요?
간이과세자로 할까요, 일반과세자로 할까요?
추계를 통한 종합소득세를 어떻게 계산하나요?
부동산임대를 공동명의로 해도 합산되지 않나요?
개인이 좋은가요, 법인이 좋은가요?
부동산을 매각해야 하나요, 지분을 매각해야 하나요?
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